1：未交房情况下，业主无须承担物业费。
根据《物业管理条例》规定，未交给物业买受人的物业，此时物业费由建设单位交纳。
《物业管理条例》第四十一条第二款
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
这其中包括：未提供服务、服务质量不达标等具体情形
3：物业公司违规收费，业主可以拒交或主张退回。
如果物业公司没有物价管理部门的各项审批文件，对于擅自增加的收费项目，或者随意扩大提高收费范围和标准时，业主可以一次为由拒交物业费，对于已经违规收取的费用，也可以主张要求退回。
4：物业服务合同中存在“免除责任”或“加重业主责任”的情形，业主可以拒交或主张退回。
物业费按照房屋面积计算是一种常见的方式。常见的物业费包括物业管理费和维修资金，这些费用都是由业主共同支付。
物业管理费包括物业管理人员的薪酬，保安费用，保险费用，软件系统费用以及其他相关费用。
维修资金则用于修缮公共区域，如电梯、楼道等等。一般来说，物业费的计算方式是将物业管理费和维修资金总额按照房屋面积进行平均分配，也就是说每个业主需要支付的物业费用是相等的，与房屋的楼层、朝向无关。
其中，物业管理费和维修资金的比例可以根据物业服务的类型和质量进行调整，因此在选择物业服务商时，业主应该认真考虑这些方面，以便选择到适合自己的物业服务商。
按使用面积收费
因为物业费是基于业主使用的公共部分进行计费的，而使用面积指的是业主实际使用的房屋面积，包括房间内部和公共部分，如厨房、卫生间、走廊等。
建筑面积则包括墙体、外挑和共用部分，不一定是业主实际使用的面积。
按照使用面积收费更能精确反映出业主实际使用公共设施的情况，也更符合公平合理的原则。
此外，按照使用面积收费还可以促进业主节约公共用水、电等资源，实现可持续发展。